건설업 이해하기 4편 - 민간공사 (민간주택, 민자토목, 민간건축)

공공공사는 발주 제도가 핵심이었다면 민간공사는 사업 방식이 그 핵심에 있습니다. Money를 중심으로 복잡한 이해관계가 형성되거든요. 공공공사는 국가기관, 설계사, 시공사 끝이잖아요. 문제는 사실 민간공사 각 공종별로 하나씩만 설명해도 내용이 엄청 길어지죠. 이번 편에서는 가볍게 터치만하고 가보겠습니다. 후에 더 자세하게 갈 기회가 있을 거에요.

 

부동산, 재테크에 관심이 많으신분이면 들어보셨을 겁니다. 민간이 발주하여 지어진 주택을 말하는데요. 여기서 발주자는 시행사 또는 시공사 그리고 종종 신탁사 등이 있습니다. 시행사, 시공사, 신탁사.. 용어가 벌써 막 쏟아지죠 ㅠㅠ. 각각을 설명하기보다 개념적으로 정리하겠습니다.

발주처는 기본적으로 땅주인이라고 생각하시면 됩니다. 그리고 당연히 땅주인이 이 공사의 갑이자 주인 입니다. 땅주인 외에는 그냥 돈받고 일해주는 거죠. 다만 땅주인이 그냥 땅만 있는 회사(시행사)일때도 있고 건설사일때도 있고 신탁사 일때도 조합일때도 있는 겁니다. 이렇게 보니 간단하죠? 공사는 당연히 시공사가 합니다. 근데 실상 시공사가 사업준비부터 공사, 분양, 입주까지 모든 것에 직간접적 관여를 하게 되고 자연스럽게 브랜드도 시공사가 걸게 되는 거죠.

 

토목은 토목인데 민간에서 발주한 토목입니다. 통계청에서는 민간토목과 민자토목을 또 분리하는데요. 민간토목은 개인, 또는 기업이 하는 작은 토목공사로 보통 건물 지을때 기초 토공사를 하는 것이나 앞에 길을 내는 것을 말하구요. 제가 이야기 드릴 것은 민간자본으로 하는 민자토목 입니다. 

 

토목의 민간주택 버전이라고 보시면 됩니다. 우리주변에서 볼수 있는 민자토목사업은 용인서울고속도로, 신분당선 등이 있겠고 화제의 GTX도 민자토목 방식으로 진행될 예정입니다. 민자토목을 하는 이유는 정부의 재정부담을 줄이기 위해서인데요, 세금이 아닌 기업들이 돈을 모아 하느 사업이에요. 주로 은행이 돈을 댄다고 보면 되지만. 어쨌든 돈되는 사업을 해야하는 민간에서 진행하다보니 자연히 시민의 사용료가 올라가는 단점이 있습니다. 건설사들은 민간주택 사업과 마찬가지로 공사를 하고 공사비를 받은 후 운영에도 참여하여 운영수익 얻으며 수익을 만듭니다. 은행들은 큰 돈을 선투자한 후 원금과 이자를 오랜 기간동안 받아내구요.

 

가장 단순한 민간건축을 맨 뒤로 뺐는데요. 개인, 민간기업이 상가, 오피스 등의 건축물을 발주하는 경우 입니다. 제2롯데타워처럼 초고층과 디자인이 들어가면 그 난이도와 비용이 엄청 증가하기도 하지만 일반적으로는 주택사업보다 규모가 작아 대기업들이 선호하는 사업은 아닙니다. 그럼에도 이름있는 기업의 사옥을 짓는 것은 상징적 의미가 있고 주택보다 디자인이 가미되는 경우가 많아 홍보용으로 쓰기 좋은 것도 있죠. 

민간공사에대해 가볍게 알아보았습니다. 진짜 겉핥기만 했는데 하나하나 파볼 기회도 만들어 보도록 하겠습니다. 다만 당분간은 업계 외 분들을 위해 건설업과 관련된 이런저런 겉핥기만 할 생각 입니다.