World of Harvey

2020년 시공능력평가순위가 나온지

한달이 좀 넘었지요.

늦은감이 있지만

저도 한번 훑어볼겸 포스팅을 해보려 합니다.

일전에 과거 연도별 시공능력평가 순위를

한포스트에 정리하고 자료도 링크를 했지요.

이번에도 마찬가지로

세부평가내용과 엑셀자료 링크까지

담았으니 활용하시기 바랍니다.

엑셀자료는 대한건설협회에서

각 사의 건설실적 및 재무실적을 종합하여

점수를 냅니다.

단순하게 실적평가액 뿐만아니라

해당 회사의 역량과 재무상태까지

얼추 파악 할 수 있습니다.

대건협에서 배포한 자료는

아래와 같은 모양 입니다.

숫자가 정신없고 뭔가 보기 힘들죠 ㅎ

일반 소비자분들은

사실 순위말고는 그닥 알 필요도 없죠.

순위를 보면 역시 삼성입니다.

주택을 많이 놓았는데도 엄청나네요.

해외실적과 기술력이 압도적 입니다.

GS를 한번 인터뷰 한적이 있는데

GS도 나름 탑티어잖아요? 

삼성은 차원이 다른 회사로 보더라구요.

차이의 큰부분은 경영평가 차이네요.

기술력으로 무장하고 하이테크 공사만

수주해서 그런듯 합니다.

호반, 반도건설는 작년에 이어
10위권에 안착하는 모습입니다.

무섭습니다.

동부, 우미, 대방도 최근 아파트로

크게 재미를 보며 많이 올라왔어요.

다만 이런 회사들은 부동산이 안정되면

내려갈 공산이 큽니다.

나름 그러지 않기위해 요새

신사업, 투자활동을 활발히 하더군요.

여기 엑셀파일 받을 수 있는

링크 남기며 포스팅을 마치겠습니다.

혹시 에러가 나면 창을 닫고 다시 링크 여세요.

꼭 한번씩 그러더라구요.

http://www.cak.or.kr/board/boardView.do?menuId=101&cms_site_id=&sel_tab=&searchCondition=all&searchKeyword=&sidohp=&subhp=&boardId=news_notice&dataId=37649&pageIndex=1

부동산 정책은 기본적으로 발생한 현상을 뒤에 조절하기위한 대책의 형태로 발표 됩니다. 대표적으로 경제개발 자유주의를 표방하는 보수 정권인 이명박, 박근혜 정부는 부동산 경기가 침체 되어있었기 때문에 규제를 풀었습니다. 그리고 박근혜정권 말기에는 부동산 시장의 움직임이 심상치 않자 보수적 경제관점에 반하는 규제카드를 꺼내기도 합니다. 그렇게 시장에 맞추어 대응해 왔습니다. 문재인 정권은 불타오르는 시장을 안정화하기 위해 박근혜 정권 말기의 규제를 이어오고 있는 것 입니다. 물론 그 강도는 달라 질 수 있겠지만요. 그렇다면 현재의 상황은 무분별하게 규제를 풀어 이러한 시장의 배경을 만든 이명박, 박근혜 정권의 책임이 클까요? 아니면 이러한 상황을 바로잡지 못하는 문재인 정부의 책임이 클까요?

1. 현재 부동산 급등 상황이 이명박, 박근혜 정권의 책임인가?

아닙니다. 09년~13년 부동산은 큰 어려움을 겪었습니다. 그리고 부정적인 인식으로 인해 누구하나 먼저 집을 사지 않으며 이미 수요가 공급을 크게 초과하고 미분양 물건이 거의 없어지다 시피 함에도 구매심리가 억눌려 있었습니다. 정상적인 시장의 작동을 위해 그러한 심리적 압박을 풀어주었어야 했고 그런 이유로 규제를 하나하나 풀어 준 것은 올바른 방향입니다. 거기에 박근혜 정권은 앞서 말했듯 낌새가 심상치 않자 부동산 규제로 방향을 전환 하였습니다. 이 또한 상황을 올바로 본 것으로 판단 됩니다.

2. 그렇다면 문재인 정권의 책임인가?

역시 아닙니다. 다시 말하지만 정책은 대부분은 현상에 대한 대책이며 결과를 예측하고 정책을 내는 것에는 한계가 있습니다. 문재인 정권 역시 박근혜 정권이 정권 말미에 인식한 부동산 활황의 낌새가 본격적으로 터지기 시작했음에 그 규제를 더욱 강화한 것 뿐 입니다. 박근혜 정권이 규제라는 방향성에 이미 스타트를 끊은 후 입니다. 그렇게 다른 정권들과 마찬가지로 시장의 급격한 변화에 따른 국민의 피해를 최소화하고자 대응하는 과정 입니다.

3. 그렇게 보수와 진보를 관통하는 키워드, 밸런스

여기서 보수와 진보 정권을 관통하는 공통적인 키워드가 나오는데 바로 밸런스 입니다. 시장이 어려우니 자극하고 풀어주었으며 시장이 너무 불타오르니 찬물을 들이 붓는 식으로 각 정권은 시장의 밸런스를 위해 최선을 다하고 있습니다. 저는 각 정권 모두 기본적으로 시장에 대한 대응전략을 바로 세웠다는 생각 입니다. 주택이 부족하다면 주택값이 치솟는게 맞습니다. 하지만 2010년대 들어 국내 주택보급률은 전국기준으로 105%를 돌파하고 안정권인 110%를 향해 달려가고 있습니다. 주식처럼 지역별로는 등락이 있겠지만 전체적으로는 물가상승률, 경제성장률을 크게 상회하거나 미달한다면 부작용이 발생할 수 밖에 없습니다. 그것을 알기에 각 정권은 밸런스를 잡기위해 노력 하였습니다.

4. 그럼에도 부동산은 왜이렇게 요동 치는가? 모두 잘하기만 한 것인가?

첫번째로 각 정권은 모두 잘 못했습니다. 올바른 전략을 세웠음에도 세부적인 정책에서 실패했습니다. 이는 정권을 막론하고 벌어졌습니다. 박근혜 정권은 규제 완화를 거듭하다 결국 그 끝에 부동산 3법이라하는 최후의 보루를 풀었고 이를 기점으로 구매심리에 봇물이 터지게 되었습니다. 기회가 열리자 수많은 재력가들이 부동산에 돈을 풀기 시작했습니다. 문재인 정부는 부동산 투자를 분산시키지 않고 억누르기만 하였습니다. 이렇게 되면 넘치는 유동성은 각종 편법과 부작용을 일으킬 수 밖에 없습니다. 그리고 억누르는 과정에서 임대사업자에게 인센티브를 주는 실수를 하게 됩니다. 취지는 임차인을 보호하고 임대업의 투명화를 위함이었지만 많은 부동산 투기꾼이 임대사업자로 위장하여 투기를 하는 결과를 초래 했습니다. 앞서말한 편법과 부작용 입니다.

두번째로 요동치는 투자심리 때문입니다. 부동산으로 돈을 버는 사람이 많아지니 너도나도 뛰어듭니다. 부동산은 주식보다 호흡이 훨씬 기므로 이러한 상태가 장기간 유지되고 있습니다. 09년~14년까지의 침체도 길었듯 15년에 시작된 호황도 지금까지 길게 가고 있습니다. 주식은 클릭 몇번으로 사고 팔고 초단위로 시장이 움직이지만 부동산은 기본 월단위 입니다. 그런 가운데 뒤늦게라도 뛰어 들어야할 것 같은 기분에 망설이던 사람들이 조금씩 계속 유입되는 그림 입니다. 수요 공급선이 맞는 수준까지라면 괜찮지만 그 이상은 거품이 됩니다. 언젠가는 분명히 과거와 같은 조정기간이 올 텐데 그러한 경험이 없는 젊은 30대가 치고 나가는 그림 입니다. 물론 수도권은 공급이 부족한 것도 있습니다.

세번째로 수요공급 입니다. 14년까지 억눌린 수요가 15년 폭발 하며 주택업계는 전무후무한 분양물량을 쏟아냅니다. 오랜기간 억눌린 만큼 엄청나게 쏟아지고 있습니다. 그러한 양상은 지금까지 이어지고 있으나 슬슬 그 세기는 약해지고 있습니다. 수요공급이 어느정도 맞아들어가기 시작했다는 뜻 입니다. 본격적인 과공급은 미분양의 증가세로 파악이 가능합니다. 다행인 것은 2009년과 다르게 건설사들의 자체적인 숨고르기에 들어갔고 현재까지 미분양은 여전히 많지 않은 상태 입니다. 과거와 같은 급격한 침체는 발생하기 어려운 상황 입니다. 하지만 중장기적으로 3기 신도시 등 공급증가와 인구감소 트렌드를 고려하면 분명히 상승세가 멈추거나 조정이 올 것이란 생각 입니다. 

5. 정치적 여론 공방

위와 같은 이유, 모든 정권이 잘 해보려고 했으며 모든 정권이 실책이 있었다는 것과 정책만이 이러한 상황을 만드는 것이 아니라는 점에서 정치적 여론의 공방은 정말 무의미한 말싸움이란 생각 입니다. 이명박, 박근혜, 문재인 정부가 각 시장상황에서 아무것도 안하고 시장을 지켜봤다면 시장은 더욱 침체되거나 더욱 불타올랐을 겁니다. 그리고 더욱 공격 받았을 것 입니다. 어느 정권이나 밸런스를 맞추기 위해 노력 하였습니다. 그리고 부동산 시장은 정책 뿐만 아니라 경제상황, 투자심리, 수요공급 등 다양한 요인에 의해 움직입니다. 개인적으로 경제를 넘어 사회학에 가까운 수준으로 복잡한 시장 입니다. 

결과에 대한 책임론도 무의미 합니다. 어느 한쪽이 더 잘했다 더 잘못했다 이야기 하기 어렵습니다. 결과는 해석하기에 따라 그나마 이정도로 막은걸 수도, 이렇게까지 심각해 진 걸 수도 있습니다. 풍선효과로 지방 부동산 시장까지 걷잡을 수 없게 올른 걸 수도, 서울만 한없이 올라갈 뻔한 사태를 지역적으로 완화 시킨 걸 수 도 있습니다. 코에걸면 코걸이 귀에걸면 귀걸이 입니다. 이를 정치적으로 이용하는 것에 반대 합니다.

그리고 진짜 제일 바보같은 공격이 누가 부동산으로 얼마 벌었다더라는 식의 공격 입니다. 

6. 앞으로 어떻게 해야 하는 것인가?

밸런스에 대한 취지와 방향성에 공감하고 좀 더 다양한 접근과 섬세한 정책 수립이 필요 합니다. 기타 투자처에 대한 규제를 완화하여 유동성이 부동산에만 몰리지 않도록 하고 수도권에 대한 규제보다 지방 부동산을 매력적으로 만들어 주는 형태로 간접적인 규제를 해야 합니다. 여야는 정치적 공방을 중단하고 실효성 있는 정책 만들기에 힘을 모아야 합니다. 비난만 있고 해결책이 없는 무의미한 공방에 대한 중단을 바랍니다.

사이트 검색보다 블로그 검색이 편하신 분들께 노출 되면 도움이 될까

대한민국 정책브리핑 사이트의 내용 일부를 블로그로 옮겼습니다.

아래쪽에 각 정책별 국토부 배포자료도 링크 해두었으니 자세한 내용은 자료 참고하세요~

문재인 정부 부동산 정책 정리

2017.8.2. - 주택시장 안정대책(8.2대책)

- 투기과열지구 및 투기지역 지정

- 양도소득세 강화 (조정대상지역 내)

- 다주택자 등에 대한 금융규제 강화

 · 투기지역 내 주택담보대출 건수 제한 강화(차주당 1건 → 세대당 1건)

 · 투기과열지구 및 투기지역은 기본 LTV·DTI 40% 적용

2017.11.29. 주거복지로드맵

① 생애단계별·소득수준별 수요자 맞춤형 지원

② 무주택 서민·실수요자를 위한 주택 공급 확대

③ 임대차 시장의 투명성·안정성 강화

④ 법·제도 정비, 협력적 주거복지 거버넌스 구축과 지원 역량 강화

2018.9.13. 주택시장 안정대책(9.13대책)

① 투기 차단 및 실수요자 보호

- 종합부동산세 상향 조정

- 다주택자 규제 강화

- 주택임대사업자

2019.4.23. 주거종합계획

기존정책 강화 및 유지 계획

2019.8.12. 민간택지 분양가 상한제

① 「주택법 시행령」 개정, 민간택지에 분양가상한제 적용 준비 완료

- 민간택지 분양가상한제 적용지역 지정요건 완화

② 소비자 보호를 위한 분양가상한제 실효성과 후분양 기준 강화

2019.10.1. 시장안정대책 보완방안

② LTV 규제적용 대상 확대 등 대출규제 보완

③ 분양가상한제 적용시 지정 검토방식 보완

2019.12.16. 주택시장 안정화 방안 (12.16 대책)

① 투기적 대출수요 규제 강화

- 투기지역·투기과열지구 주택담보대출 관리 강화

- 전세대출을 이용한 갭투자 방지

② 주택 보유부담 강화 및 양도소득세 제도 보완

- 공정과세 원칙에 부합하는 주택 보유부담 강화

- 실수요자 중심의 양도소득세 제도 보완

2020.2.20. 투기 수요 차단을 통한 주택시장 안정적 관리 기조 강화

□ 투기 수요에 대한 엄정 대응

① 조정대상지역 내 주택담보대출 규제 강화(2020.3월~)

- 조정대상지역의 주택담보대출에 대해 LTV 규제 강화

□ 조정대상지역 지정

- 수원시 영통구, 권선구, 장안구 및 안양시 만안구, 의왕시에 대한 조정대상지역* 신규 지정

2020.5.6. 수도권 주택공급 기반 강화 방안

① 공공성을 강화한 정비사업 활성화 : 4만호

② 유휴공간 정비 및 재활용 : 1.5만호

③ 도심 내 유휴부지 추가 확보 : 1.5만호

④ 기존 수도권 공급계획 조기화

2020.6.17. 주택시장 안정을 위한 관리방안 (6.17 대책)

① 수도권·대전·청주 대부분 지역을 조정대상지역·투기과열지구로 지정

② 개발호재로 인하여 상승이 우려되는 서울국제교류협력지구 인근 지역에 대해서 토지거래허가구역으로 지정 추진

③ 갭투자를 차단하고 실수요자를 보호하기 위해서 규제지역의 주택담보대출 실수요 요건 및 전세자금대출 규제 강화

④ 재건축 안전진단의 투명성과 공정성을 높이고, 정비사업 조합원의 분양요건을 강화하는 등 정비사업 규제를 정비

⑤ 주택 매매·임대사업자의 주택담보대출의 레버리지를 활용한 투자유인을 억제, 법인을 통한 세금 회피 차단

⑥ 12.16대책 및 수도권 주택공급 기반 강화방안(5.6)의 후속조치를 조속히 차질 없이 추진

2020.7.10. 주택시장 안정 보완대책

① 서민·실수요자 부담 경감

② 실수요자를 위한 주택공급 확대

③ 다주택자·단기 거래에 대한 부동산 세제 강화

문재인 정부 주요 부동산 정책 자료

2017.8.2. - 주택시장 안정대책(8.2대책)

2017.11.29. 주거복지로드맵

2018.9.13. 주택시장 안정대책(9.13대책)

2019.4.23. 주거종합계획

2019.8.12. 민간택지 분양가 상한제

2019.10.1. 시장안정대책 보완방안

2019.12.16. 주택시장 안정화 방안 (12.16 대책)

2020.2.20. 투기 수요 차단을 통한 주택시장 안정적 관리 기조 강화

2020.5.6. 수도권 주택공급 기반 강화 방안

2020.6.17. 주택시장 안정을 위한 관리방안 (6.17 대책)

2020.7.10. 주택시장 안정 보완대책

시공능력평가순위란?

시공능력평가순위는 말그대로 건설사들의 시공능력을 평가한 자료 입니다. 시평순위, 도급순위, 건설사순위 같은 말로도 불리웁니다. 어느정도 수주, 매출 순위와 유사하지만 평가 항목을 보면 실적, 경영, 기술, 신인도 등 좀 더 종합적인 능력을 평가하는 부분이 있습니다. 또한 하도급법, 안전 등 다양한 부분에서 좋은 성과를 내면 시공능력 평가액에 가산점을 주는 등 실제 산정 기준은 꽤나 복잡하기도 합니다. 

순위에 관한 View

흔히 건설분야 Top-tier라고 하면 상위 7개사 정도를 이야기 합니다. 뭐 보는 사람의 기준에 따라 빅3, 빅5 이렇게 이야기 하기도 하는데요. 빅3는 너무 좁은 개념으로 보이고 빅5로 보면 Second tier로 붙이기엔 너무 큰 회사가 좀 있죠. Second tier로는 주택에 아주 강점이 있거나, 주택과 플랜트를 어느정도 혼합하여 하는 건설사들이 좀 있습니다. 예를들면 주택에 강한 현산, 호반이나 플랜트를 어느정도 하는 한화, SK 같은 회사들이죠. 그리고 도급순위 50위권까지는 흔히 중견건설사라고 불리며 아파트 브랜드를 가지고 있거나 특정 공종에 강한 회사들이 포진해 있습니다.

평가 및 공시 기관은?

본 자료는 대한건설협회에서 매년 7월 말 경 공개를 하는데요. 대한건설협회 사이트를 찾아보는 것에 익숙하지 않은 분들이 많아 대부분 신문기사나 블로그를 통해 내용을 확인하고 계실 겁니다. 그나마도 엑셀등 파일형태가 아닌 표로 제공되어 보기에는 편할 수 있으나 비교나 분석등이 어렵죠. 그래서 연도별 파일 링크로 정리해 보았습니다. 

자료

2007년~2011년 자료 클릭

2012년~2014년 자료 클릭

(위의 두 링크가 안열리는 경우는 열린 창을 닫고 다시 클릭해보시기 바랍니다.)

2015년 클릭

2016년 클릭

2017년 클릭

2018년 클릭

2019년 클릭

2020년도 시평순위 포스팅
https://worldofharvey.tistory.com/m/42

2019년 시공능력평가 순위

공공공사는 발주 제도가 핵심이었다면 민간공사는 사업 방식이 그 핵심에 있습니다. Money를 중심으로 복잡한 이해관계가 형성되거든요. 공공공사는 국가기관, 설계사, 시공사 끝이잖아요. 문제는 사실 민간공사 각 공종별로 하나씩만 설명해도 내용이 엄청 길어지죠. 이번 편에서는 가볍게 터치만하고 가보겠습니다. 후에 더 자세하게 갈 기회가 있을 거에요.

부동산, 재테크에 관심이 많으신분이면 들어보셨을 겁니다. 민간이 발주하여 지어진 주택을 말하는데요. 여기서 발주자는 시행사 또는 시공사 그리고 종종 신탁사 등이 있습니다. 시행사, 시공사, 신탁사.. 용어가 벌써 막 쏟아지죠 ㅠㅠ. 각각을 설명하기보다 개념적으로 정리하겠습니다.

발주처는 기본적으로 땅주인이라고 생각하시면 됩니다. 그리고 당연히 땅주인이 이 공사의 갑이자 주인 입니다. 땅주인 외에는 그냥 돈받고 일해주는 거죠. 다만 땅주인이 그냥 땅만 있는 회사(시행사)일때도 있고 건설사일때도 있고 신탁사 일때도 조합일때도 있는 겁니다. 이렇게 보니 간단하죠? 공사는 당연히 시공사가 합니다. 근데 실상 시공사가 사업준비부터 공사, 분양, 입주까지 모든 것에 직간접적 관여를 하게 되고 자연스럽게 브랜드도 시공사가 걸게 되는 거죠.

토목은 토목인데 민간에서 발주한 토목입니다. 통계청에서는 민간토목과 민자토목을 또 분리하는데요. 민간토목은 개인, 또는 기업이 하는 작은 토목공사로 보통 건물 지을때 기초 토공사를 하는 것이나 앞에 길을 내는 것을 말하구요. 제가 이야기 드릴 것은 민간자본으로 하는 민자토목 입니다. 

토목의 민간주택 버전이라고 보시면 됩니다. 우리주변에서 볼수 있는 민자토목사업은 용인서울고속도로, 신분당선 등이 있겠고 화제의 GTX도 민자토목 방식으로 진행될 예정입니다. 민자토목을 하는 이유는 정부의 재정부담을 줄이기 위해서인데요, 세금이 아닌 기업들이 돈을 모아 하느 사업이에요. 주로 은행이 돈을 댄다고 보면 되지만. 어쨌든 돈되는 사업을 해야하는 민간에서 진행하다보니 자연히 시민의 사용료가 올라가는 단점이 있습니다. 건설사들은 민간주택 사업과 마찬가지로 공사를 하고 공사비를 받은 후 운영에도 참여하여 운영수익 얻으며 수익을 만듭니다. 은행들은 큰 돈을 선투자한 후 원금과 이자를 오랜 기간동안 받아내구요.

가장 단순한 민간건축을 맨 뒤로 뺐는데요. 개인, 민간기업이 상가, 오피스 등의 건축물을 발주하는 경우 입니다. 제2롯데타워처럼 초고층과 디자인이 들어가면 그 난이도와 비용이 엄청 증가하기도 하지만 일반적으로는 주택사업보다 규모가 작아 대기업들이 선호하는 사업은 아닙니다. 그럼에도 이름있는 기업의 사옥을 짓는 것은 상징적 의미가 있고 주택보다 디자인이 가미되는 경우가 많아 홍보용으로 쓰기 좋은 것도 있죠. 

민간공사에대해 가볍게 알아보았습니다. 진짜 겉핥기만 했는데 하나하나 파볼 기회도 만들어 보도록 하겠습니다. 다만 당분간은 업계 외 분들을 위해 건설업과 관련된 이런저런 겉핥기만 할 생각 입니다. 

오늘 이야기 해볼 내용은 공공 공사에 관한 이야기 입니다. 공공 공사는 공사에 무관하게 국토부, 지자체, 공기업에서 발주하는 모든 공사를 말하는데요. 토목분야는 대부분이 공공발주에 의해 진행이 된다고 보시면 되고 건축의 경우 관공서, 공원, 군부대시설, 학교 등이 대부분 이에 해당한다고 보시면 됩니다.

공종의 구분보다는 발주 방식, 즉 발주제도의 영향을 더 크게 받는데 발주제도는 크게 3가지가 있습니다. 적격, 종합심사제 그리고 기술형(턴키) 입니다. 발주제도별 내용을 세부적으로 가면 또 너무 끝이 없으므로 간략하게 설명해 보도록 하겠습니다. 출처는 대한건설협회 법령정보 국가계약법('20년 5월 기준) 입니다. 아래 해당 자료 링크를 공유 드립니다.

대한건설협회 링크: http://www.cak.or.kr/

- 적격심사 세부기준 한글파일 클릭

- 종합심사 세부기준 한글파일 클릭

- 기술형 TBD

1. 적격심사제도

적격심사제도는 일반적으로 100억 미만의 공사에 대해 평가를 진행합니다. 금액별로 평가기준에 일부 차이가 있으나 50~100억 공사를 기준으로 설명하자면 최저가입찰자부터 적격심사를 하여 예상종합평점이 적격통과점수인 95점을 넘으면 낙찰자로 선정하는 방식 입니다. 중소기업들이 많이 참여하는 레벨의 공사이지만 특정 공종의 경우 드물게 대기업도 참여하는 경우가 있긴 합니다. 최저가를 깔고 들어가기 때문에 수익성이 좋지 않은 경우가 다수 입니다.

2. 종합심사제

100억 이상의 공사에 적용되며 300억을 기준으로 약간 평가기준은 다릅니다. 일반적으로 500억 이하는 중견기업들이 많이 참여하며 500억 이상부터 대기업들이 참여 합니다. 가격을 포함한 다양한 기준을 종합적으로 평가 합니다만 능력있는 기업들의 경우 가격 외 기준은 거의 만점에 가까운 점수를 가져가므로 결과적으로 가격에 의해 평가 됩니다. 다만 적격심사제도와 다르게 최저가가 기준이 아니라 균형가격을 산정하며 상하위 20%를 제외한 중간값을 가져가다보니 어느 가격이 걸릴지 예측하기가 어려우며 이에 운에 의해 낙찰자가 결정되는 '운찰제'라는 별명이 붙어 있습니다.

3. 기술형(턴키)

기술형의 경우 금액이 크고 난이도가 높으며 가격 이상의 가치를 갖는 설계가 필요한 경우에 설계와 시공에 관한 내용을 동시에 입찰받는 발주 제도입니다. 주로 디자인이 가미된 대형 관공서, 대규모 도로, 철도 프로젝트에 적용이 됩니다. 입찰 단계는 두단계로 이루어지는데 기본설계 입찰 단계를 거쳐 우선협상대상자로 선정된 업체가 상세설계를 진행하여 최종 낙찰을 받게 됩니다. 대체로 우선협상대상자로 선정이되면 해당 사업자가 탈락하는 경우는 드물기 때문에 1단계에서 결판이 난다고 보면 됩니다. 평가는 설계와 가격으로 나뉘는데 앞의 두가지 제도와 다르게 점수 부여에 대한 차등이 있어 가격점수가 설계점수를 실질적으로 뛰어넘기 어려운 구조 입니다. 다만, 각 설계는 모두 전문가가 진행하는 만큼 장단점과 선호도가 있을지언정 맞고 틀림은 없습니다. 결국 평가 위원의 손에 결정이 나다보니 몇 차례의 개선이 이루어지기 전까지는 문제가 많았던 제도이기도 합니다. 

정리하며..

현재 공공공사는 각 기업의 기술력에 큰 차이가 없어지며 경쟁이 심화되어 수익성이 많이 악화된 상황 입니다. 가격경쟁인 적격심사, 운찰인 종합심사, 설계비용 등 초기 비용이 투입되고 실주 시 손실을 보게되는 기술형 입찰은 여러모로 건설사에게 부담인 것이 현 상황 입니다. 어찌보면 과거 건설업 버블시기를 거치며 건설사가 너무 많아진 것과 담합, 불법적인 영업에 의한 이익 부풀리기에 따른 철퇴를 맞는 것인지도 모르겠습니다. 다만 경제의 한축이며 많은 노동자가 업으로 삼아 종사하고 있음을 인지하고 점차 투명해지는 업무환경에 따라 정책과 시각도 개선 되었으면 하는 바람입니다.

건설산업 이해하기 1편 보러가기

제가 가장 많이 들여다보게 되는 분야가 건설 시장입니다. 익숙하지 않은 분들은 혼동이 하기가 쉬운 부분인데요. 같은 종류의 목적물이라도 어디에서 어떤 목적으로 만드느냐에 따라 시장이 다르기 때문입니다. 그래서 건설시장은 크게 두가지 기준으로 먼저 나눕니다. 발주처와 공종 인데요. 세부적으로 꼼꼼히 따져보고자 한다면 공사의 종류에 따라 카테고리가 여럿있고 그 레벨이다른 경우도 있기 때문에 각 사업의 특징과 성향을 잘아야 정확한 시장점검을 할 수 있습니다.

일단 개념적으로 가장 흔한 분류방식을 보도록 하겠습니다.

1. 발주처(공공 vs. 민간)

발주처는 크게 공공과 민간으로 나눕니다. 공공기관은 국토부, 각 지자체, 공사(수자원, 한전, 도로공사, 철도공사, 주택공사, 개발공사 등)이며, 민간기관은 개인/단체, 조합, 기업 입니다. 이렇게 나누는 이유는 사업의 방향에서 큰 차이가 있기 때문인데 주택을 예로 들어볼께요.

-공공분양 아파트는 정부에서 공공성을 가지고 짓는 아파트이기 때문에 사업 자체의 적자를 기본적으로 감수하거나 사업성이 낮은 경우가 많습니다. 이를 민간기업에 이전할 수 없으므로 민간기업에는 적정한 공사비만 확정 지급하고 사업에 대한 책임은 세금을 바탕으로 해당 발주기관에서 집니다.

-민간분양 아파트는 사업의 종류에 따라 시행사 또는 건설사가 금전적 이익을 목적으로 하는 사업이기 때문에 판매에 대한 책임을 가져갑니다. 그러다보니 분양이 잘 안되면 손실이 납니다.

2. 공종(대분류: 토목, 건축)

공사의 종류에 따른 분류 입니다. 각 공종은 각기 다른 목적으로 다른 형태로 다른 기술을 기반으로 지어지기 때문에 계획단계에서부터 공사과정까지 많은 부분에서 차이가 납니다. 크게 두가지 정도로 나눌 수 있겠는데요, 각각 토목과 건축 입니다. 토목은 한단계 더 들어가면 교량, 도로/철도, 항만, 댐, 환경플랜트, 택지조성 등 수많은 공종으로 더 세분화되어 있구요. 건축은 크게 주택과 주택외(오피스, 상가 등)으로 구분 합니다.

이외에도 사업방식, 입찰방식, 국내/해외 등 서로 교차하는 분류방법이 여럿 있는데요. 필요와 목적에 따라 접근해야하고 여기까지 내려가면 복잡한 구조, 방식까지 설명해야하므로 다음 기회에.

여기서 의미 있게 봐둘 만한 것이 건설사들의 조직구성 입니다. 건설사의 조직이 곧 이러한 분류방식을 따르거든요. 예를 들어 국내 건설 Top-Tier GS건설의 조직을 보겠습니다. 

GS건설 홈페이지에 있는 조직도 입니다. 보시면 아시겠지만 사업부문은 크게 5개 부문으로 나누어져 있습니다. 공종으로 나누어져 있죠? 플랜트, 분산형에너지, 건축/주택, 인프라(토목), 신사업. 분산형에너지부문이 있는게 특이하네요.  미래 발전시장의 판도를 바꿀 전력체계인데 아직 정착이 안된분야거든요. 

(잠깐 영어공부를 하자면 건축은 Architecture, 토목은 Infrastructure입니다. 그래서 인프라.)

이런식으로 보통 플랜트, 인프라, 주택, 건축 정도로 나눕니다. 그러면 각 부문안에 공공영업을 하는 팀과 민간영업을 하는 팀들이 나누어져 있죠. 시장은 발주처 기준으로 먼저 나누는게 좀더 타당하다고 생각하지만 기업은 같은 종류의 기술자들이 팀과 조직을 이루는게 유리하므로 공종으로 나누는 경향이 있습니다.

이상 시장 구분에 대해서는 여기까지 하겠습니다. 이 이상 세분화된 카테고리는 개별로 따로 포스팅을 하지 않을까 생각 되네요.

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건설회사를 다닌지 어느덧 10년이 다되갑니다. 이런저런 얕은 지식들이 널부러져 있어 그때그때 주워담아 쓰고 있는데 스스로를 위해서 그리고 건설회사에서 일할 어린 학생들 부터 이 분야에 관심있는 학생 또는 취준생들을 위해서 내가 알고 있는 기본적인 이야기들을 썰처럼 풀어보려고 합니다.

회사에 들어올때만해도 건설에대해 완전 무지랭이였었는데 지금생각해보면 새삼스럽네요. 건설이라고 하면 아파트와 빌딩을 짓는 건축만 생각했었는데 여러가지 분야가 다양항 방식으로 세분화 되어있지요.

건설산업은 많은 분야와 뒤엉켜 있습니다. 굉장히 복잡한 산업중에 하나이기도 한데요. 기본적으로는 거대한 자본이 투입되는 사업이기에 그렇습니다만 다른 표현으로 이해관계자가 많기 때문입니다. 어떤 이해관계자들이 있는지 보겠습니다.

미쳐 빠진것이 있을지는 모르겠지만 중요한 것은 얼추 들어간 것 같습니다. 목적물 하나를 위해 정말 많은 기업, 기관이 관여를 하게되는게 느껴지시나요? 물론 어떤 사업인가에 따라 빠지는 이해관계자도 있습니다만. 하나하나 설명해 보겠습니다.

1. 사용자

공공건축물, 토목시설 사용자는 정부 그 외는 거의 시민 또는 기업입니다. 시민이 사용자가 되는 것은 공공시설물이나 주택, 소형상가 등이 되겠구요, 기업은 오피스, 대형 쇼핑몰 등이 되겠죠.

2. 토지주

모든 목적물이 세워지는데는 땅이 필요합니다. 토지주는 그러한 땅을 대는 사람인데 시행사인경우도 있고 개인인 경우도 있으며 건설사, 정부... 누구나 될 수 있습니다. 그럼에도 토지주가 중요한 이유는 땅이 사업을 위해 소유권이 합쳐져 준비가 되어 있느냐가 해당 사업이 잘 진행이 될것인지를 판단하는 주요한 요소이기 때문입니다.

3. 정부

정부는 건설업에서 다양한 역할을 가지고 있습니다. 시행을하기도하고, 사용자이기도하고 인허가를 내주는 행정기관의 역할을 하기도 하죠. HUG가 있으니 보증도 언급해야하는구나. 

4. 금융권

-은행: 토목사업은 세금으로 하는 경우가 대부분이지만 민자사업이라는 분야도 있구요. 주택사업은 대부분 은행에서 자금을 댑니다. 물론 그냥 대주는 것은 아니고 해당 사업을 수행할 만한 역량이 되는 회사에게 온갖 보증을 요구합니다. 일반적으로는 신용등급이 높은 시공사가 책임준공을 바탕으로 자금을 끌어옵니다.

 -AMC(자산운용사): 자산운용사들은 본인들이 조성한 펀드로 목적물을 운용하여 수익을 냅니다. 최근 건설사의 자산운용업종 진출 사례가 많아 앞으로는 분양이 아닌 임대 후 분양 사업도 눈여겨 봐야 할듯 합니다.

5. 건설사 + @

-종합건설사: 여러분이 알고계시는 대부분의 건설사는 종합건설사 입니다. 시공사라고도 합니다.

-설계사: 건설사가 시공을 할수 있게 도면을 그려주는 곳입니다.

-시행사: 땅을 매입해 가치를 올려 차익을 남기는 회사입니다. 건설사와 공생관계랄까.

-분양대행, 장비임대, 전문건설은 큰 틀에서는 종합건설사의 협력업체들 입니다.

-발전사: 건설사들이 발전소도 많이 짓죠. 발전소 사용자들 입니다. 공기업도 있지만 IPP도 있죠.

6. New Face

-PC(Precast concrete)업체: 공장에서 제작한 재료로 조립하듯 건축하는 회사들 입니다. 미래기술로 많은 건설사들이 투자및 연구개발 하고 있습니다.

-IT: 요새 집집마다 스마트홈, IoT 도입되고 있죠? 최근 많은 건설사들이 네이버, 카카오, KT 등 IT/통신사들과 사업을 함께 하고 있습니다.

-드론: 현장 공정관리, 측량, 물량산출 등 다양한 분야에서 활용 될것으로 기대되는 드론 입니다.

-프롭테크: Property + Tech. 합성어죠. 부동산과 IT를 접목한 회사들입니다. 유명한 회사들로는 직방, 호갱노노, 테라펀딩 등이 있습니다. 많은 건설사들이 관심을 가지고 투자하고 있습니다.

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