부동산 정책은 기본적으로 발생한 현상을 뒤에 조절하기위한 대책의 형태로 발표 됩니다. 대표적으로 경제개발 자유주의를 표방하는 보수 정권인 이명박, 박근혜 정부는 부동산 경기가 침체 되어있었기 때문에 규제를 풀었습니다. 그리고 박근혜정권 말기에는 부동산 시장의 움직임이 심상치 않자 보수적 경제관점에 반하는 규제카드를 꺼내기도 합니다. 그렇게 시장에 맞추어 대응해 왔습니다. 문재인 정권은 불타오르는 시장을 안정화하기 위해 박근혜 정권 말기의 규제를 이어오고 있는 것 입니다. 물론 그 강도는 달라 질 수 있겠지만요. 그렇다면 현재의 상황은 무분별하게 규제를 풀어 이러한 시장의 배경을 만든 이명박, 박근혜 정권의 책임이 클까요? 아니면 이러한 상황을 바로잡지 못하는 문재인 정부의 책임이 클까요?
1. 현재 부동산 급등 상황이 이명박, 박근혜 정권의 책임인가?
아닙니다. 09년~13년 부동산은 큰 어려움을 겪었습니다. 그리고 부정적인 인식으로 인해 누구하나 먼저 집을 사지 않으며 이미 수요가 공급을 크게 초과하고 미분양 물건이 거의 없어지다 시피 함에도 구매심리가 억눌려 있었습니다. 정상적인 시장의 작동을 위해 그러한 심리적 압박을 풀어주었어야 했고 그런 이유로 규제를 하나하나 풀어 준 것은 올바른 방향입니다. 거기에 박근혜 정권은 앞서 말했듯 낌새가 심상치 않자 부동산 규제로 방향을 전환 하였습니다. 이 또한 상황을 올바로 본 것으로 판단 됩니다.
2. 그렇다면 문재인 정권의 책임인가?
역시 아닙니다. 다시 말하지만 정책은 대부분은 현상에 대한 대책이며 결과를 예측하고 정책을 내는 것에는 한계가 있습니다. 문재인 정권 역시 박근혜 정권이 정권 말미에 인식한 부동산 활황의 낌새가 본격적으로 터지기 시작했음에 그 규제를 더욱 강화한 것 뿐 입니다. 박근혜 정권이 규제라는 방향성에 이미 스타트를 끊은 후 입니다. 그렇게 다른 정권들과 마찬가지로 시장의 급격한 변화에 따른 국민의 피해를 최소화하고자 대응하는 과정 입니다.
3. 그렇게 보수와 진보를 관통하는 키워드, 밸런스
여기서 보수와 진보 정권을 관통하는 공통적인 키워드가 나오는데 바로 밸런스 입니다. 시장이 어려우니 자극하고 풀어주었으며 시장이 너무 불타오르니 찬물을 들이 붓는 식으로 각 정권은 시장의 밸런스를 위해 최선을 다하고 있습니다. 저는 각 정권 모두 기본적으로 시장에 대한 대응전략을 바로 세웠다는 생각 입니다. 주택이 부족하다면 주택값이 치솟는게 맞습니다. 하지만 2010년대 들어 국내 주택보급률은 전국기준으로 105%를 돌파하고 안정권인 110%를 향해 달려가고 있습니다. 주식처럼 지역별로는 등락이 있겠지만 전체적으로는 물가상승률, 경제성장률을 크게 상회하거나 미달한다면 부작용이 발생할 수 밖에 없습니다. 그것을 알기에 각 정권은 밸런스를 잡기위해 노력 하였습니다.
4. 그럼에도 부동산은 왜이렇게 요동 치는가? 모두 잘하기만 한 것인가?
첫번째로 각 정권은 모두 잘 못했습니다. 올바른 전략을 세웠음에도 세부적인 정책에서 실패했습니다. 이는 정권을 막론하고 벌어졌습니다. 박근혜 정권은 규제 완화를 거듭하다 결국 그 끝에 부동산 3법이라하는 최후의 보루를 풀었고 이를 기점으로 구매심리에 봇물이 터지게 되었습니다. 기회가 열리자 수많은 재력가들이 부동산에 돈을 풀기 시작했습니다. 문재인 정부는 부동산 투자를 분산시키지 않고 억누르기만 하였습니다. 이렇게 되면 넘치는 유동성은 각종 편법과 부작용을 일으킬 수 밖에 없습니다. 그리고 억누르는 과정에서 임대사업자에게 인센티브를 주는 실수를 하게 됩니다. 취지는 임차인을 보호하고 임대업의 투명화를 위함이었지만 많은 부동산 투기꾼이 임대사업자로 위장하여 투기를 하는 결과를 초래 했습니다. 앞서말한 편법과 부작용 입니다.
두번째로 요동치는 투자심리 때문입니다. 부동산으로 돈을 버는 사람이 많아지니 너도나도 뛰어듭니다. 부동산은 주식보다 호흡이 훨씬 기므로 이러한 상태가 장기간 유지되고 있습니다. 09년~14년까지의 침체도 길었듯 15년에 시작된 호황도 지금까지 길게 가고 있습니다. 주식은 클릭 몇번으로 사고 팔고 초단위로 시장이 움직이지만 부동산은 기본 월단위 입니다. 그런 가운데 뒤늦게라도 뛰어 들어야할 것 같은 기분에 망설이던 사람들이 조금씩 계속 유입되는 그림 입니다. 수요 공급선이 맞는 수준까지라면 괜찮지만 그 이상은 거품이 됩니다. 언젠가는 분명히 과거와 같은 조정기간이 올 텐데 그러한 경험이 없는 젊은 30대가 치고 나가는 그림 입니다. 물론 수도권은 공급이 부족한 것도 있습니다.
세번째로 수요공급 입니다. 14년까지 억눌린 수요가 15년 폭발 하며 주택업계는 전무후무한 분양물량을 쏟아냅니다. 오랜기간 억눌린 만큼 엄청나게 쏟아지고 있습니다. 그러한 양상은 지금까지 이어지고 있으나 슬슬 그 세기는 약해지고 있습니다. 수요공급이 어느정도 맞아들어가기 시작했다는 뜻 입니다. 본격적인 과공급은 미분양의 증가세로 파악이 가능합니다. 다행인 것은 2009년과 다르게 건설사들의 자체적인 숨고르기에 들어갔고 현재까지 미분양은 여전히 많지 않은 상태 입니다. 과거와 같은 급격한 침체는 발생하기 어려운 상황 입니다. 하지만 중장기적으로 3기 신도시 등 공급증가와 인구감소 트렌드를 고려하면 분명히 상승세가 멈추거나 조정이 올 것이란 생각 입니다.
5. 정치적 여론 공방
위와 같은 이유, 모든 정권이 잘 해보려고 했으며 모든 정권이 실책이 있었다는 것과 정책만이 이러한 상황을 만드는 것이 아니라는 점에서 정치적 여론의 공방은 정말 무의미한 말싸움이란 생각 입니다. 이명박, 박근혜, 문재인 정부가 각 시장상황에서 아무것도 안하고 시장을 지켜봤다면 시장은 더욱 침체되거나 더욱 불타올랐을 겁니다. 그리고 더욱 공격 받았을 것 입니다. 어느 정권이나 밸런스를 맞추기 위해 노력 하였습니다. 그리고 부동산 시장은 정책 뿐만 아니라 경제상황, 투자심리, 수요공급 등 다양한 요인에 의해 움직입니다. 개인적으로 경제를 넘어 사회학에 가까운 수준으로 복잡한 시장 입니다.
결과에 대한 책임론도 무의미 합니다. 어느 한쪽이 더 잘했다 더 잘못했다 이야기 하기 어렵습니다. 결과는 해석하기에 따라 그나마 이정도로 막은걸 수도, 이렇게까지 심각해 진 걸 수도 있습니다. 풍선효과로 지방 부동산 시장까지 걷잡을 수 없게 올른 걸 수도, 서울만 한없이 올라갈 뻔한 사태를 지역적으로 완화 시킨 걸 수 도 있습니다. 코에걸면 코걸이 귀에걸면 귀걸이 입니다. 이를 정치적으로 이용하는 것에 반대 합니다.
그리고 진짜 제일 바보같은 공격이 누가 부동산으로 얼마 벌었다더라는 식의 공격 입니다.
6. 앞으로 어떻게 해야 하는 것인가?
밸런스에 대한 취지와 방향성에 공감하고 좀 더 다양한 접근과 섬세한 정책 수립이 필요 합니다. 기타 투자처에 대한 규제를 완화하여 유동성이 부동산에만 몰리지 않도록 하고 수도권에 대한 규제보다 지방 부동산을 매력적으로 만들어 주는 형태로 간접적인 규제를 해야 합니다. 여야는 정치적 공방을 중단하고 실효성 있는 정책 만들기에 힘을 모아야 합니다. 비난만 있고 해결책이 없는 무의미한 공방에 대한 중단을 바랍니다.
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